De ene (recreatie)woning is de andere niet

Verlaagd BTW-tarief voor renovatie en herstel van woningen
Zoals u ongetwijfeld weet kennen we in de BTW een verlaagd tarief voor renovatie en herstel van woningen. Financiën heeft zich naar aanleiding van - vele - vragen over deze regeling ook uitgelaten wat onder een woning moet worden verstaan. Volgens Financiën moet onder een woning worden verstaan een onroerende zaak die is bestemd voor permanente bewoning door particulieren.

Recreatiewoningen
In beginsel valt een recreatiewoning daar niet onder, want die is immers normaliter niet bestemd voor premanente bewoning. Toch staat Financiën toepassing van het lage tarief toe als het gaat om een zogenoemde "tweede" woning als permanente bewoning daarvan is toegestaan.

Verlaagd tarief ovedrachtsbealsting voor de verkrijging van een woning
Voor de heffing van overdrachtsbelasting kennen we een verlaagd tarief voor de verkrijging van een woning. Dat tarief is 2% in plaats van de gebruikelijke 6%.

Voor de toepassing van deze regeling moet volgens Financiën onder een woning worden verstaan een onroerende zaak die naar zijn aard is bestemd voor bewoning door particulieren.

Vereiste van permanente bewoning
Wat opvalt is dat voor de heffing van overdrachtsbelasting niet de eis van permanente bewoning wordt gesteld die wel geldt voor de toepassing van het lage tarief voor de BTW.

Wie de reden weet voor dit onderscheid mag het zeggen, maar ik kan het niet verzinnen!

Dat het om een bewuste keuze gaat blijkt uit het antwoord van Financiën op een vraag van het notariaat. Financiën beantwoordt die vraag in een brief van 21 oktober 2011, nr.rv0101z/1ed. De vraag luidde of het verlaagde tarief van de overdrachtbelasting ook geldt bij de verkrijging van een recreatiewoning? Ook als deze woning niet permanent mag worden bewoond?

Het antwoord van Financiën luidt dat het verlaagde tarief ook geldt voor de verkrijging van een recreatiewoning, indien deze naar haar aard bestemd is voor bewoning. Daarbij is het niet van belang dat de woning niet permanent mag worden bewoond.

Geen verklaring voor het onderscheid
Een verklaring voor het onderscheid tussen het begrip woning voor de heffing van BTW en dat voor de heffing van overdrachtsbelasting wordt hier niet gegeven.

Wel wordt er een vreemd element toegevoegd! De recreatiewoning moet voor de heffing van overdrachtsbelasting namelijk naar zijn aard bestemd zijn voor bewoning!? 

Kan iemand mij a.u.b. uitleggen wat wij ons voor moeten stellen bij een recreatiewoning die niet bestemd is voor bewoning?

Wilt u reageren? Bel mij dan op 06 51 550 220 of mail naar toon@deruiterbtwadvies.nl

Zie ook:
www.deruiterbtwadvies.nl
www.linkedin.com/pub/toon-de-ruiter/5/603/445

Einde integratieheffing

In het belastingplan 2014 heeft het kabinet opgenomen dat de integratieheffing omzetbelasting wordt afgeschaft met ingang van 1 januari 2014.

Dat is in beginsel een gunstige maatregel voor al degenen die nieuw onroerend goed bouwen om het onroerend goed  vervolgens (deels) vrijgesteld te gaan gebruiken. Door het afschaffen van de integratieheffing blijven namelijk alle elementen van de bouwsom die zonder BTW binnen komen ook definitief zonder BTW druk.

Geen aftrek voorbelasting meer
Daar staat echter wel tegenover dat er geen (volledig) recht op aftrek meer bestaat van de BTW ter zake van de bouwkosten gedurende de bouw. Daardoor ontstaat dus een aanvullende financieringslast ter zake van die niet aftrekbare BTW.

Bij de aanvang van de bouw moet dus al worden bepaald wat het uiteindelijke gebruik van het nieuw te bouwen pand en het daarmee corresponderende recht op aftrek zal zijn. Dat is echter niet altijd al bij aanvang bouw bekend.

Bestemming
Volgens de algemene regels rond de aftrek voorbelasting dient die aftrek te geschieden overeenkomstig de bestemming van het pand. Dat is dus in beginsel de bestemming die de ondernemer er zelf aan geeft. Maar die bestemming zal wel onderbouwd moeten kunnen worden met objectieve gegevens.

 

Huidige markt
Kijken we naar de huidige markt dan zijn er veel woningen gebouwd om na voltooiing te worden verkocht. De verkoop van een nieuwe woning is steeds verplicht belast met BTW, zodat er tijdens de bouw volledig recht op aftrek bestaat. Wat nu als door de slechte vastgoed markt die woningen onverkoopbaar blijken? Tot 1 januari 2014 heb je dan een integratieheffing en na 1 januari 2014, moet je dan de ten onrechte in aftrek gebrachte belasting terugbetalen. Ik acht het verdedigbaar om die belasting pas verschuldigd te achten op het moment van eerste ingebruikneming zodat geen belastingrente verschuldigd zou moeten zijn.

 

Praktische regeling gewenst
Ik hoop overigens wel dat Financiën nog een regeling treft voor het gebruik in de aanloop naar een verkoop en levering aan een belegger. Voor de heffing van overdrachtsbelasting is daar al allerlei goedkeurend beleid voor ontwikkeld. In die lijn zou het passen om vergelijkbare maatregelen te treffen voor de heffing van omzetbelasting.

 

Mocht het voorgaande aanleiding geven tot vragen dan kunt u mij rechtstreeks bereiken op 0651550220.

Toon de Ruiter.


Zie ook:
www.deruiterbtwadvies.nl
www.linkedin.com/pub/toon-de-ruiter/5/603/445

 

 

 

 

 

 

Zinloze procedures

De Hoge Raad wordt al jaren overstelpt met zaken. Artikel 81 van de Wet op de rechterlijke organisatie (RO) geeft daarom de Hoge Raad de mogelijkheid om in zaken die niet interessant zijn, het cassatieberoep te verwerpen met de enkele verwijzing naar artikel 81 RO. In die gevallen zegt de Hoge Raad eigenlijk “belast mij niet met deze onbenullige zaak”.

Met zekere regelmaat komt ook de staatssecretaris in cassatie tegen uitspraken van lagere rechters waarbij de inspecteur in het ongelijk is gesteld. Gelet op de kennisvoorsprong van belastingdienst en staatssecretaris zou je verwachten dat dat zaken zijn “die er toe doen”. Een uitspraak met toepassing van artikel 81 RO zou je dan niet echt verwachten.

Helaas is de praktijk een andere. Zie bijvoorbeeld Hoge Raad, 11 mei 2012, 11/03129

over ontoereikend onderbouwde naheffingsaanslagen omzetbelasting.

In die gevallen heeft de staatssecretaris de belastingplichtige dus opgezadeld met de (veelal hoge) kosten van de (cassatie)procedure, om nog maar te zwijgen over de kosten van de eerdere instanties.

Ik ben dan ook van mening dat in dergelijke gevallen de staatssecretaris steeds veroordeeld zou moeten worden tot volledige vergoeding van de proceskosten van de belastingplichtige.

Mr A.J. de Ruiter

Fiscus krijgt opnieuw ongelijk

Onlangs heeft het Hof van Justitie van de EU voor recht verklaard dat een regeling voor de correctie wegens privé gebruik auto, waarbij op geen enkele wijze rekening wordt gehouden met het werkelijke privé gebruik van de auto, in strijd is met de BTW-richtlijn.

De uitspraak van het Hof van Justitie van de EU gaat specifiek over de situatie van de ondernemer natuurlijk persoon, zeg maar de IB-ondernemer. Op grond van artikel 15 van de Uitvoeringsbeschikking omzetbelasting zou die ondernemer verplicht zijn 12% BTW te voldoen over het autokostenforfait uit de IB. Volgens het Hof van Justitie van de EU is dat dus niet toegestaan.

De Hoge Raad moet nu aan de hand van de uitspraak van het Hof van Justitie van de EU arrest wijzen en de ervaring leert dat dat nog wel enige tijd kan duren.

Dat behoeft u er echter niet van te weerhouden om de toepassing van het forfait reeds nu aan te vechten of buiten toepassing te laten. Daarbij gelden wat mij betreft twee argumenten. Ten eerste, het forfait is geen juiste benadering van de omvang van het privé gebruik en ten tweede het forfait houdt geen rekening met de werkelijke BTW die op het houden van de auto drukt.

Let wel, het gaat hier dus om de auto van de ondernemer zelf en dus niet om de auto’s van werknemers en DGA’s! Voor die auto’s vind correctie immers al plaats op basis van het werkelijk privé gebruik en is de toepassing van het forfait een (praktische) keuze van de belastingplichtige teneinde een hoop administratieve rompslomp te voorkomen.

Wellicht ten overvloede merk ik nog op dat er voor deze situatie dus (nog) geen regeling is voor massaal bezwaar, maar die gaat er ongetwijfeld komen. Mijn advies is overigens om niet bij een dergelijke massale procedure aan te sluiten.

Mocht het voorgaande aanleiding geven tot vragen dan kunt u mij rechtstreeks bereiken op 06 51 550 220.

Mr A.J. de Ruiter. 


Zie ook mijn linked in profiel: http://www.linkedin.com/pub/toon-de-ruiter/5/603/445

Een onmisbaar stuk gereedschap voor de Vastgoed praktijk

BTW en/of overdrachtsbelasting? In maximaal twaalf vragen naar het juiste antwoord.

De samenloop van BTW en overdrachtsbelasting bij de levering c.q. verkrijging blijft een lastige kwestie. Ook de vraag of er überhaupt BTW verschuldigd is, is niet eenvoudig te beantwoorden.

Ik heb daarom een digitale vragenlijst ontwikkeld waarmee aan de hand van maximaal twaalf vragen kan worden bepaald of er BTW verschuldigd is. Voorts kan aan de hand van deze vragenlijst worden vastgesteld van wie deze BTW wordt geheven.

Bovendien blijkt of de vrijstelling overdrachtsbelasting wegens de samenloop met BTW van toepassing is.

Voor de notaris tenslotte resulteert de vragenlijst in een model voor de fiscale bepalingen in de koopovereenkomst en de akte van levering.

Bent u geïnteresseerd?

U kunt mij rechtstreeks bereiken op 06 51 550 220.

Mr A.J. de Ruiter